Opini | Masalah perumahan pelajar di Australia tidak akan terselesaikan dengan pemotongan visa

Universitas-universitas di Australia menjadi magnet bagi mahasiswa asing, khususnya dari Asia. Porsi pendaftaran pelajar internasional pada pendidikan tinggi jauh lebih tinggi dibandingkan negara-negara maju lainnya. Di beberapa universitas, angkanya melebihi 40 persen pada tahun 2022, menurut Departemen Pendidikan Australia.

Sebelum merebaknya pandemi Covid-19, layanan pendidikan internasional merupakan ekspor terbesar keempat negara ini. Ketika pelajar Tiongkok masih merupakan pangsa terbesar pelajar asing yang belajar di Australia, pasar sumber telah terdiversifikasi secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir.

Ini adalah sebuah keuntungan bagi pasar PBSA, yang baru mulai memantapkan dirinya sebagai sektor penting ketika pandemi melanda. Meskipun jumlah pemegang visa pendidikan tinggi sementara anjlok pada tahun 2020-2021, peningkatan dramatis dalam dua tahun terakhir telah memberikan semangat baru pada pasar perumahan pelajar dan pada saat yang sama memperburuk kendala pasokan yang parah di sektor ini.

Pinggiran kota Gordon di Sydney pada 11 Maret. Australia sedang bergulat dengan krisis keterjangkauan perumahan. Foto: Bloomberg

Dalam laporan yang diterbitkan awal bulan ini, JLL mencatat bahwa meskipun permintaan pelajar selama lima tahun ke depan akan mencapai rata-rata 10,500 tempat tidur per tahun, rata-rata pasokan tahunan hanya akan berjumlah 3,500. Ketidakseimbangan pasokan-permintaan yang parah ini mendasari kuatnya pertumbuhan sewa dan tingkat hunian yang tinggi di sektor ini, yang merupakan faktor utama yang meyakinkan investor global seperti Blackstone untuk mengerahkan modalnya di sektor ini. Perumahan pelajar Australia.

Namun ada sisi lain dari cerita PBSA, dimana pemerintah lebih sensitif terhadap masalah sewa krisis keterjangkauan. Sejak awal tahun 2020, harga sewa rumah telah meningkat sebesar 30,4 persen dan secara konsisten melampaui harga sewa rumah sejak awal tahun 2022, menurut data dari CoreLogic.

Faktor penting di balik lonjakan ini adalah peningkatan tajam migrasi bersih ke luar negeri, yang mencapai rekor tertinggi tahun lalu, sebagian besar didorong oleh lonjakan kedatangan pelajar asing. Sedangkan pelajar luar negeri adalah a sumber pendapatan utama bagi pemerintah, hal ini juga merupakan tanggung jawab politik di tengah terungkapnya bahwa banyak pelajar asing – terutama mereka yang mengambil kursus kejuruan, pendidikan dan pelatihan (VET) – datang ke Australia dengan alasan palsu, terutama untuk mencari pekerjaan.

Peraturan visa pelajar Australia yang lebih ketat akan diberlakukan ketika migrasi memicu krisis sewa

Hal ini mendorong pemerintah untuk mengungkapnya strategi migrasi baru pada bulan Desember lalu yang mencakup langkah-langkah untuk menjaga integritas sistem visa pelajar dengan meningkatkan pengawasan terhadap permohonan yang berisiko tinggi, menindak penolakan visa, dan meningkatkan persyaratan bahasa Inggris.

Tindakan keras ini telah menyebabkan peningkatan tajam dalam tingkat penolakan visa. Hal ini juga menuai kritik keras dari kelompok lobi pendidikan internasional, dimana Asosiasi Agen Pendidikan Mahasiswa Internasional menuduh pemerintah “mengorbankan siswa internasional sebagai sarana untuk menunjukkan ketangguhannya” terhadap migrasi.

Namun, penilaian yang tidak memihak menunjukkan gambaran yang lebih bernuansa. Pertama, persetujuan visa turun tajam untuk kursus bahasa Inggris dan VET, namun hanya sedikit turun untuk kursus di universitas. Pelajar India dan Pakistan yang mendaftar dari luar negeri menanggung beban penolakan yang paling berat.

Ini adalah bukti, jika diperlukan, itu pelajar Tiongkok – yang sering dijadikan kambing hitam oleh politisi populis karena menaikkan biaya perumahan – bukanlah masalahnya.

Kedua, pemerintah tidak mampu membunuh angsa emas tersebut. Grattan Institute, sebuah wadah pemikir di Australia, mencatat bahwa mahasiswa asing yang diberikan visa terampil permanen setiap tahun pada akhirnya memberikan sumber pendapatan yang jauh lebih besar daripada keuntungan dari biaya kuliah universitas, sehingga memberikan keuntungan bagi mahasiswa terbaik untuk mendapatkan visa tersebut. tinggal di Australia.

Mereka merekomendasikan untuk menaikkan biaya visa pelajar secara drastis – yang sepertinya tidak akan menghalangi pelajar berbakat untuk kuliah di universitas terkemuka di Australia – untuk membantu meningkatkan bantuan sewa. “Alternatifnya adalah pembatasan visa pelajar, yang tidak akan memberikan pendapatan tambahan untuk membantu penyewa,” kata Trent Wiltshire, wakil direktur, migrasi dan pasar tenaga kerja di Grattan Institute.

Graduating students from the University of Sydney pose for photos in October 2017. Chinese students are often scapegoated by populist politicians for pushing up housing costs in Australia. Photo: AFP — Mahasiswa lulusan Universitas Sydney berfoto pada bulan Oktober 2017. Mahasiswa Tiongkok sering dijadikan kambing hitam oleh politisi populis karena menaikkan biaya perumahan di Australia. Foto: AFP

Ketiga, permasalahan sektor PBSA ada pada sisi supply. Permintaan akan tetap tinggi karena skema yang ada cenderung berlokasi dekat dengan universitas terkemuka dan ditempati oleh mahasiswa yang kuliah di institusi tersebut. Tantangan yang dihadapi sektor ini berasal dari tidak memadainya pertumbuhan pasokan yang disebabkan oleh kenaikan tajam biaya konstruksi, kekurangan tenaga kerja dan hambatan perencanaan.

Dewan Properti Australia telah mendesak pemerintah federal dan negara bagian untuk memberikan jalur persetujuan perencanaan yang jelas untuk PBSA. Laporan ini juga menyatakan bahwa sektor ini harus memiliki kedudukan perpajakan dan peraturan yang setara dengan pasar BTR, terutama karena perumahan pelajar adalah sektor yang lebih mapan.

Krisis perumahan di Australia merupakan berkah sekaligus kutukan bagi sektor pembangunan untuk disewakan

Di saat negara-negara Anglophone lainnya, khususnya Kanada, mengambil pendekatan yang lebih keras untuk membatasi masuknya mahasiswa asing, setidaknya Australia telah menunjukkan pengendalian diri. Kate Low, kepala modal internasional, Australia dan Selandia Baru, di JLL, mengatakan dia menerima tiga permintaan peluang investasi di PBSA Australia minggu lalu saja. “Bahkan jika jumlah pelajar asing berkurang, permintaan akan jauh melebihi pasokan,” kata Low.

Pembatasan perencanaan membatasi pasokan di semua sektor pasar properti residensial Australia, sehingga menaikkan harga dan harga sewa. Sistem visa pelajar Australia memerlukan reformasi, namun sistem perencanaannyalah yang memerlukan perombakan besar-besaran.

Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory