Investor Tiongkok melepas real estat komersial AS senilai US$31,7 miliar selama 5 tahun terakhir, didorong oleh kontrol modal dan pembatasan pinjaman

Investor Tiongkok, yang pernah menjadi salah satu pembeli properti komersial paling aktif di Amerika Serikat, menjual real estat komersial AS senilai US$31,7 miliar antara tahun 2019 dan tahun lalu, 15 kali lebih banyak dibandingkan dengan apa yang mereka peroleh pada periode yang sama, menurut MSCI Real Assets. penyedia data real estate dan infrastruktur.

Tren divestasi diperkirakan akan terus berlanjut di tengah kondisi suku bunga yang tinggi, sehingga menyebabkan penurunan nilai aset secara terus-menerus di AS. Selain itu, beberapa investor Tiongkok bergegas menjual kepemilikan real estat asing mereka untuk mendapatkan uang tunai ketika mereka menghadapi krisis properti yang semakin buruk di Tiongkok, menurut para analis.

Penjualan terbesar terjadi pada tahun 2019 ketika GLP, sebuah perusahaan logistik Singapura yang didukung oleh konsorsium investor Tiongkok, menjual aset industri melalui berbagai dana kepada Blackstone Real Estate Partners, senilai US$18,7 miliar. Tidak termasuk kesepakatan GLP, ada tambahan aset senilai US$11 miliar yang dijual antara tahun 2020 dan 2023.

Sebaliknya, investor Tiongkok hanya mengakuisisi aset real estat komersial senilai US$2,06 miliar pada tahun 2019 hingga 2023.

Pelepasan ini sebagian disebabkan oleh pengendalian modal Tiongkok dan penerapan pembatasan pinjaman pada akhir tahun 2020, yang dikenal sebagai “Tiga Garis Merah”, yang bertujuan untuk mengurangi utang di sektor properti Tiongkok yang memiliki leverage tinggi.

Ada “korelasi antara tingkat disposisi dan ketatnya pasar pembiayaan dalam negeri”, Ben Chow, kepala riset real estate MSCI Asia, mengatakan kepada Post.

Ia mengatakan pelepasan yang dilakukan pengembang meningkat pasca penerapan pengendalian modal pada 2017-2018. Setelah Tiga Garis Merah diberlakukan, “pembuangan sampah secara bertahap meningkat sepanjang tahun 2021 dan 2022”, kata Chow.

Pelepasan ini pada awalnya didorong oleh kampanye deleveraging nasional, namun terus berlanjut karena hal tersebut perubahan struktural di sektor propertiketika pasokan melebihi permintaan, dan kepercayaan pembeli rumah masih rendah, kata Shi Lulu, direktur pemeringkatan perusahaan Asia-Pasifik di Fitch Ratings.

“Kami melihat cukup banyak pengembang properti Tiongkok membuang aset ‘non-inti’ mereka ke luar negeri dalam upaya meringankan krisis likuiditas,” kata Shi.

Chow mengharapkan investor Tiongkok untuk terus mendivestasi aset yang diperoleh selama dekade terakhir. “Nilai perkantoran di sejumlah pasar utama AS telah turun ke level terendah dalam 5 atau 10 tahun, sehingga aset yang diperoleh sejak tahun 2013-2015 masih dapat dinilai lebih rendah dari nilai yang diperoleh (terutama) jika aset tersebut dibiayai kembali dengan nilai yang lebih tinggi di antaranya,” katanya.

Papan tanda terjual di luar rumah di Aldie, Virginia, AS, 20 Februari 2024. Foto: Bloomberg

Amerika Serikat, pasar properti komersial terbesar di dunia, telah mengalami penurunan harga sebesar 11 persen sejak Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga pada bulan Maret 2022, menghapus keuntungan dari dua tahun sebelumnya, menurut laporan dari Dana Moneter Internasional (IMF) yang dirilis pada tahun 2022. Januari.

MSCI memperkirakan kumpulan properti komersial AS yang mengalami kesulitan mencapai US$85,8 miliar pada akhir tahun 2023, terutama didorong oleh aset perkantoran yang menghadapi penurunan harga dan suku bunga pinjaman yang lebih tinggi.

Faktor-faktor lain yang berkontribusi terhadap penurunan minat investor Tiongkok terhadap aset-aset luar negeri termasuk kekhawatiran mengenai ketegangan geopolitik, khususnya perang di Ukraina, menurut Jason Bedford, mantan analis Tiongkok di Bridgewater dan UBS.

“Selera investor Tiongkok terhadap aset-aset Barat mungkin terpukul karena kekhawatiran bahwa di masa depan Tiongkok dan AS akan memiliki dinamika serupa dengan apa yang kita lihat saat ini antara Rusia dan AS,” katanya. “Hal ini sebaliknya meningkatkan daya tarik aset-aset di (wilayah) tertentu di Asia yang dianggap lebih aman (atau) netral jika terjadi konflik.”

Pengembang properti Tiongkok juga melepas aset non-inti ke luar negeri.

Data MSCI mengungkapkan bahwa perusahaan-perusahaan Tiongkok menjadi penjual bersih di pasar real estat komersial Australia antara tahun 2019 dan 2023, dengan pelepasan sebesar US$2,3 miliar dibandingkan dengan akuisisi sebesar US$1,7 miliar. Hal serupa terjadi di Jepang, investor Tiongkok menjual aset senilai US$6,9 miliar pada periode yang sama, dan mengakuisisi US$5,7 miliar.