Dampak perubahan sudah terlihat jelas. Penjualan rumah baru melonjak menjadi 117 dalam lima hari pertama setelah perubahan kebijakan, dibandingkan dengan rata-rata hanya 11 dalam dua bulan sebelum pengumuman, menurut data dari Midland Realty.

Morgan Stanley telah berubah menjadi bullish di pasar perumahan kota. Dalam sebuah laporan yang diterbitkan setelah perubahan tersebut diperkenalkan, disebutkan bahwa total pasar pembeli potensial baru telah meningkat tajam.

Setelah memperkirakan penurunan harga rumah sebesar 10 persen tahun ini sebelum kebijakan tersebut diumumkan, Morgan Stanley yakin perubahan kebijakan ini akan menghasilkan kenaikan sebesar 5 persen. “Kami percaya ini adalah masalah besar,” kata Praveen Choudhary, direktur pelaksana dan kepala penelitian real estate Hong Kong dan India di Morgan Stanley, yang memperkirakan pasar akhirnya mencapai titik terendah.

milik Hong Kong tindakan pendinginan, yang diperkenalkan lebih dari satu dekade lalu, juga memiliki keterbatasan. S&P Global Ratings mencatat bahwa meskipun transaksi di pasar sekunder turun tajam setelah dikenakan pungutan bagi mereka yang menjual kembali propertinya dalam waktu tiga tahun, penurunan tajam dalam omset bulanan “mendorong harga lebih tinggi, sampai batas tertentu”.

Faktor-faktor lain, terutama terbatasnya pasokan dan rendahnya suku bunga hipotek, juga lebih penting. Hal ini membuktikan bahwa penghapusan langkah-langkah pendinginan bukanlah sebuah perubahan besar bagi pasar perumahan di kota tersebut.

13:00

Bagaimana pasar perumahan di Hong Kong menjadi salah satu pasar yang paling tidak terjangkau di dunia

Bagaimana pasar perumahan di Hong Kong menjadi salah satu pasar yang paling tidak terjangkau di dunia

Sebagai permulaan, suku bunga hipotek telah meningkat tajam dan lebih tinggi dari hasil sewa, yang mengakibatkan “membawa negatif” yang menekan permintaan. Meskipun ekspektasi meningkat bahwa Federal Reserve AS akan mulai melakukan pemotongan suku bunga akhir tahun ini, prospek kebijakan moneter masih belum pasti.

Kedua, menurut JPMorgan, inventarisasi sudah selesai tetapi rumah baru pribadi yang belum terjual telah meningkat ke titik tertinggi sepanjang masa, dengan tambahan pasokan memberikan tekanan lebih lanjut pada pasar. S&P Global Ratings mencatat bahwa meskipun permintaan di pasar primer pulih ke level tertinggi baru-baru ini yaitu 21.000 unit pada tahun 2019, pasokan selama tiga hingga empat tahun ke depan akan melebihi permintaan.

Ketiga, perekonomian dan pasar Hong Kong telah terpukul keras oleh Tiongkok kemerosotan siklus dan struktural. Indeks Hang Seng – yang berkorelasi positif dengan nilai rumah – telah turun hampir setengahnya sejak mencapai puncaknya pada Februari 2021. Dulunya merupakan sumber ketahanan, perekonomian Tiongkok kini menjadi ancaman utama terhadap harga aset Hong Kong.

Meningkatnya volatilitas nilai properti di Hong Kong selama dekade terakhir memperkuat alasan untuk menetapkan batasan antara pasar perumahan swasta dan publik.

Ryan Ip, wakil presiden dan salah satu kepala penelitian di Our Hong Kong Foundation, mengatakan dia yakin pemerintah harus menciptakan pasar perumahan terpisah untuk penduduk tetap yang terdiri dari rumah susun bersubsidi yang akan dijual hanya kepada mereka yang memiliki tempat tinggal permanen.

Meskipun pasar swasta tidak akan berubah, terbuka untuk semua orang termasuk orang asing dan investor, penduduk tetap akan terlindungi dari perubahan harga yang berlebihan. “Idenya bukanlah hal baru. Singapura sistem perumahan umum dipagari dari pasar swasta karena hanya warga negara dan penduduk tetap yang berhak membeli rumah susun (bersubsidi),” kata Ip.

Hong Kong bukanlah Singapura, khususnya dalam hal pasar perumahan, yang dalam kasus negara kota ini didominasi oleh sistem publik. Namun hal ini menggarisbawahi perlunya menerapkan langkah-langkah pendinginan di Hong Kong ke dalam konteksnya. Faktor-faktor lain – keseimbangan penawaran-permintaan, tingkat suku bunga, keterjangkauan dan geopolitik – mempunyai pengaruh yang lebih besar.

Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory