Penipuan akuntansi besar-besaran di China Evergrande, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar di negara itu, semakin menambah kerugian. Meskipun keserakahan pribadi dan kelakuan buruk ketuanya, Hui Ka-yan, tentu saja menyebabkan terjadinya penipuan, kisah tersebut menunjukkan adanya masalah besar di pasar real estat Tiongkok.

Menurut Komisi Regulasi Sekuritas Tiongkok, China Evergrande meningkatkan penjualannya sebesar 564 miliar yuan (US$79 miliar) selama periode dua tahun dari 2019 hingga 2020, dan menghasilkan keuntungan sebesar 92 miliar yuan. Ini adalah kasus pemalsuan keuangan terbesar dalam sejarah Tiongkok.

Regulator telah menjatuhkan denda pada grup tersebut dan Hui, serta melarang mantan ketuanya mengakses pasar modal seumur hidup. Hukuman administratif diperkirakan hanya merupakan awal dari hukuman Hui. Karena ia telah diselidiki namun belum didakwa, Hui akan menghadapi konsekuensi hukum di kemudian hari.

Pemulihan ekonomi Tiongkok berada pada jalur yang tepat pada awal tahun 2024, namun apakah hal ini dapat dipertahankan?

Implikasi langsungnya adalah China Evergrande tidak memiliki uang yang diklaim sebelumnya, yang berarti biaya dan beban tambahan bagi pemangku kepentingan lainnya untuk membereskan kekacauan tersebut. China Evergrande sudah menjadi sebuah lubang hitam, dan terungkapnya penipuan sebesar 564 miliar yuan semakin mempersulit upaya untuk menutup lubang tersebut. Dalam arti yang lebih luas, pelanggaran di Evergrande Tiongkok dapat menyiratkan adanya masalah struktural pada sektor properti Tiongkok. Kemungkinan besar perusahaan tersebut bukanlah satu-satunya perusahaan yang telah menyelesaikan pembukuannya, dan sudah menjadi rahasia umum bahwa aset properti yang “ditandai ke pasar” sering kali dapat dijual dengan diskon besar terhadap nilai bukunya – jika ada pembelinya.

Para pengembang, bersama dengan pemerintah daerah yang mengendalikan pasokan lahan, dianggap sebagai pihak yang paling diuntungkan dari booming pasar properti Tiongkok, namun kenyataannya keduanya sama-sama terlilit utang. Di satu sisi, pemerintah kota di Tiongkok dengan boros dan cepat menghabiskan pendapatan tak terduga mereka dari penjualan tanah. Meskipun pendapatan dari penjualan hak guna tanah selama 70 tahun seharusnya dimaksudkan untuk mendukung pembangunan lokal jangka panjang, para kader sering kali terburu-buru membelanjakan uang tersebut untuk bandara, kereta bawah tanah, museum, stadion, dan taman.

Memperbaiki kesenjangan perkotaan-pedesaan? Tiongkok mempertimbangkan untuk membuat ‘properti yang tertinggal’ dapat diperdagangkan

Demikian pula, utang pengembang properti Tiongkok juga terakumulasi karena alasan struktural: mereka harus meminjam untuk mempertahankan operasional. Kecurangan yang dilakukan oleh China Evergrande dapat ditelusuri dari pinjaman yang berlebihan, yang tidak mungkin dipertahankan setelah otoritas pusat Tiongkok memberlakukan “tiga garis merah” pada tahun 2019, yang menekan kredit bagi pengembang, sehingga menyulitkan pengembang yang berhutang seperti China Evergrande untuk bertahan hidup. Perusahaan harus berbohong kepada kreditor agar dapat terus berjalan. Seandainya China Evergrande mengakui pada tahun 2019 bahwa pendapatannya berkurang setengahnya dari tahun 2018, maka perusahaan tersebut bisa saja terpuruk.

Berdasarkan rencana Tiongkok untuk mengempiskan gelembung properti, Beijing memberikan prioritas pada penyelesaian proyek-proyek yang sedang dibangun. Ketika protes atas tidak terkirimnya rumah susun menjamur di seluruh Tiongkok, pihak berwenang berada di bawah tekanan untuk mengirimkan rumah susun yang “dibeli” kepada pembeli rumah. Setelah itu, pengembang properti diharapkan membayar pemasok dan kontraktor, sehingga kontraktor punya uang untuk membayar pekerja konstruksi guna meringankan tekanan sosial. Kreditor keuangan dalam negeri dan luar negeri adalah pihak terakhir yang dilayani.

Penipuan di China Evergrande telah memperkecil kemungkinan perusahaan tersebut dapat membayar kembali kreditor keuangannya, dan dampak buruknya tidak akan terbatas. Penanganan China Evergrande hanyalah sebagian dari teka-teki yang menunjukkan bagaimana Tiongkok mengelola perlambatan propertinya. Musik telah berhenti dan rumah berantakan, namun tidak ada pemangku kepentingan yang bersedia mengambil tindakan untuk membereskan kekacauan tersebut. Beijing mempunyai alasan kuat untuk tidak menyelamatkan pengembang swasta mana pun, sementara bank tentu akan lebih berhati-hati dalam meminjamkan uang kepada pengembang dan lebih selektif dalam menerima jaminan. Lebih buruk lagi, konsumen Tiongkok menjadi enggan membeli properti bahkan ketika harga sedang menurun.

Saat Hui dan China Evergrande menghadapi takdir mereka, perlu dicatat bahwa lebih dari satu dekade lalu, ada peluang untuk menghindari kekacauan yang terjadi saat ini. Ketika lembaga short-selling Citron Research menyebut China Evergrande sebagai “perusahaan yang bangkrut” pada musim panas 2012, pendapatan setahun penuh grup tersebut pada tahun 2011 adalah 62 miliar yuan. Tiongkok Evergrande memenangkan pertarungan pada saat itu, dan suara-suara kritis dibungkam, namun masalahnya semakin besar hingga tidak ada cara untuk menutupinya.